【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】一年一度的報(bào)稅季節(jié)又來(lái)臨！2013年度綜合所得稅的申報(bào)時(shí)間，將自5月1日起開(kāi)跑，至5月31日為止，永慶房產(chǎn)集團(tuán)契約部經(jīng)理陳俊宏表示，不動(dòng)產(chǎn)的交易或出租、承租行為，於綜合所得稅的申報(bào)時(shí)皆有節(jié)稅的方式與空間，納稅義務(wù)人除須了解稅法相關(guān)規(guī)定外，也必須著手準(zhǔn)備相關(guān)的證明文件，才能於所得稅申報(bào)上爭(zhēng)取最有利的節(jié)稅空間。
 
陳俊宏指出，綜合所得稅的各類申報(bào)項(xiàng)目之中，與不動(dòng)產(chǎn)交易相關(guān)而可能產(chǎn)生的稅務(wù)，大致可以分為四大類：
 
1.售屋：財(cái)產(chǎn)交易所得、財(cái)產(chǎn)交易損失、重購(gòu)自用住宅扣抵稅額。
2.購(gòu)屋：自用住宅購(gòu)屋借款利息扣除額、重購(gòu)自用住宅扣抵稅額。
3.出租屋：房屋租賃收入。
4.承租屋：房屋租金支出。
 
此外，在售屋部分2014年有幾項(xiàng)新規(guī)定需要特別留意：像是核實(shí)認(rèn)定課稅以及若出售的房屋為豪宅，無(wú)法舉證成本，則採(cǎi)房屋實(shí)際銷售價(jià)格的15％為獲利所得，還有標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定課稅比例上調(diào)等。
 
售屋族「財(cái)產(chǎn)交易損失舉證」節(jié)稅法
 
陳俊宏指出，相關(guān)計(jì)算方式，若是出售房屋的實(shí)際價(jià)格減去取得成本及移轉(zhuǎn)費(fèi)用，計(jì)算出的財(cái)產(chǎn)交易所得較低，並能提供相關(guān)證明文件，就可以選擇按實(shí)際發(fā)生的價(jià)額申報(bào)。所謂「取得成本」是指取得房屋的價(jià)金與購(gòu)入房屋達(dá)可使用狀態(tài)前一切必要費(fèi)用，包括契稅、印花稅、代書(shū)費(fèi)、規(guī)費(fèi)、仲介費(fèi)等，以及在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記完成前，向金融機(jī)構(gòu)貸款購(gòu)屋的利息暨取得房屋所有權(quán)後至出售前，支付能增加房屋價(jià)值或效能非2年內(nèi)所能耗竭的增置、改良或修繕費(fèi)，而「移轉(zhuǎn)費(fèi)用」則包括仲介費(fèi)、廣告費(fèi)、清潔費(fèi)及搬運(yùn)費(fèi)等。
 
也就是說(shuō)，屋主當(dāng)初購(gòu)屋時(shí)，付出的相關(guān)稅費(fèi)、仲介費(fèi)和代書(shū)費(fèi)等，以及購(gòu)屋之後的裝修費(fèi)用，加上購(gòu)屋之前付出的利息，如果能夠提供相關(guān)證明文件，都可以扣抵。
 
陳俊宏提醒，在2013年有售屋者，2014年5月報(bào)稅時(shí)優(yōu)先採(cǎi)核實(shí)認(rèn)定方式申報(bào)，前述以實(shí)價(jià)發(fā)生價(jià)額申報(bào)就是一般所謂的「核實(shí)認(rèn)定」；對(duì)於無(wú)法舉證買(mǎi)價(jià)的房屋，則可採(cǎi)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的申報(bào)方式節(jié)稅；但若出售的房屋是位於雙北市8000萬(wàn)元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市5000萬(wàn)元以上的豪宅，且無(wú)法舉證買(mǎi)進(jìn)成本，則依實(shí)際銷售價(jià)格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現(xiàn)值跟房屋評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格來(lái)分配。
 
陳俊宏說(shuō)明，以臺(tái)北市售價(jià)1億元的豪宅為例，若提不出買(mǎi)進(jìn)成本，國(guó)稅局將按房地比例（一般是房3地7），認(rèn)列房屋收入為3千萬(wàn)元，再依房屋收入15％，即450萬(wàn)元作為出售房屋的所得額，再併計(jì)個(gè)人其他所得項(xiàng)目，按5％至40％稅率繳交綜所稅。
 
此外，各縣市售屋所得課稅比例大部分都有調(diào)整，於報(bào)稅時(shí)須留意，陳俊宏表示，以臺(tái)北市而言，一般住宅課稅比例為42％，但若是依「臺(tái)北市房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格及房屋現(xiàn)值評(píng)定作業(yè)要點(diǎn)」而認(rèn)定為高級(jí)住宅者，則課稅比例為48％。舉例來(lái)說(shuō)，102年出售的房屋位於臺(tái)北市，但無(wú)法提供取得成本及移轉(zhuǎn)費(fèi)用證明文件，若非高級(jí)住宅者，房屋評(píng)定現(xiàn)值為100萬(wàn)元，在申報(bào)所得時(shí)就需填寫(xiě)財(cái)產(chǎn)交易所得為42萬(wàn)元：若是認(rèn)定為高級(jí)住宅者，則需要依照48％來(lái)計(jì)算所得為48萬(wàn)元。
 
購(gòu)屋族「自用住宅購(gòu)屋借款利息扣除額」節(jié)稅法
 
從買(mǎi)房子的納稅義務(wù)人來(lái)看，在資金運(yùn)用的槓桿原則下，多數(shù)人買(mǎi)房子都會(huì)向金融機(jī)構(gòu)貸款，陳俊宏表示，如果購(gòu)買(mǎi)自用住宅有向金融機(jī)構(gòu)辦理借款，購(gòu)屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬(wàn)。但每一申報(bào)戶以一屋為限，且房屋為納稅義務(wù)人、配偶或受扶養(yǎng)親屬所有，並以當(dāng)年實(shí)際支付的該項(xiàng)利息支出，減去儲(chǔ)蓄投資特別扣除額後的餘額，申報(bào)扣除。
 
舉例來(lái)說(shuō)，小明在去年度支出的購(gòu)屋貸款利息共50萬(wàn)元，但他在銀行的利息收入有10萬(wàn)元，在申報(bào)購(gòu)屋借款利息時(shí)，需以50萬(wàn)元減去10萬(wàn)元，得到餘額40萬(wàn)元，但是餘額已超過(guò)申報(bào)額度上限的30萬(wàn)元，因此只能以30萬(wàn)元作為申報(bào)。
提醒有關(guān)上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於102年度完成戶籍設(shè)立，且房屋無(wú)出租營(yíng)業(yè)的情況才行。
 
換屋族「重購(gòu)自用住宅扣抵稅額」節(jié)稅法
 
至於2013年曾經(jīng)以小換大、以舊換新的換屋族，在申報(bào)所得稅的時(shí)候，到底有沒(méi)有節(jié)稅的招數(shù)呢？陳俊宏表示，當(dāng)民眾同時(shí)有購(gòu)屋及售屋行為時(shí)，若購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)值大於出售房屋，是有機(jī)會(huì)可以依法申請(qǐng)自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購(gòu)自用住宅扣抵稅額」。
 
陳俊宏強(qiáng)調(diào)，「重購(gòu)自用住宅扣抵稅額」一項(xiàng)，由於涉及買(mǎi)、賣(mài)不同角度的交易程序，每每遇到報(bào)稅的時(shí)候，也是民眾最感到吃力的申報(bào)項(xiàng)目。其實(shí)只要把握幾個(gè)重點(diǎn)原則，便可正確檢視自己是否符合申報(bào)條件。
 
1.不論買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購(gòu)屋的價(jià)格必須高於出售的價(jià)格。
3.兩間房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間必須在二年以內(nèi)。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
 
房東族節(jié)稅撇步3大招
 
低利時(shí)代中，越來(lái)越多的退休族、頂客族或一般投資客以買(mǎi)屋出租的方式，來(lái)賺取穩(wěn)定的租金報(bào)酬，但對(duì)於這些包租公或包租婆而言，如何報(bào)稅常是頭痛問(wèn)題，陳俊宏表示，房東節(jié)稅其實(shí)不難，基本上可從下列方向進(jìn)行：
 
一、備妥憑證，提高可供扣除額
對(duì)租賃所得的申報(bào)方式，一種是不需任何證明文件，在申報(bào)房屋租賃所得的時(shí)候，可以選擇依照財(cái)政部公告的計(jì)算方式，以全年實(shí)收租金的57％（扣除43％必要費(fèi)用）；另一種是採(cǎi)列舉扣除方式，即對(duì)因租賃而發(fā)生合理、必要損耗及費(fèi)用，逐項(xiàng)提出證明，包括折舊、修理費(fèi)、地價(jià)稅、房屋稅及其附加捐、以出租財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物的保險(xiǎn)費(fèi)、貸款購(gòu)屋而出租所支付的利息等。納稅義務(wù)人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報(bào)稅，擇高適用。
 
二、避免無(wú)出租卻被認(rèn)為有租金收入
如果將房屋無(wú)償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執(zhí)行業(yè)務(wù)的事務(wù)所使用，不論實(shí)際上有無(wú)收取租金，都要申報(bào)租賃所得。但若是無(wú)償提供給直系親屬或配偶以外的個(gè)人作住家使用，且已由雙方當(dāng)事人以外的二人證明確係無(wú)償借用及法院公證，就可以不用設(shè)算租金。
 
三、彈性運(yùn)用押金孳息所得的申報(bào)規(guī)定
依所得稅法第14條規(guī)定，納稅義務(wù)人若將出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，可選擇將這些利息列為租賃所得申報(bào)，就可減掉租賃所得的必要費(fèi)用；或是這些利息如果能確實(shí)證明是押金或典價(jià)存放銀行所產(chǎn)生的，並已經(jīng)申報(bào)了利息所得，則可以列入儲(chǔ)蓄投資特別扣除額扣除，不用再計(jì)算租賃所得。
 
房客族「租金支出列舉扣除額」節(jié)稅法
 
陳俊宏表示，至於在外租屋或是住宿學(xué)校的租屋族，可以享有一年最高12萬(wàn)元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營(yíng)業(yè)用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結(jié)書(shū)擇一。但是前提是，租屋為自住使用，且如果已經(jīng)申報(bào)有購(gòu)屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。
 
舉例來(lái)說(shuō)，若是在外租屋的單身無(wú)殼蝸牛族，以每月租金12,000元來(lái)講，一年下來(lái)房租支出也有14.4萬(wàn)元，若是採(cǎi)用列舉扣除額申報(bào)，房租支出的列舉上限為12萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)扣除額的79,000元，假設(shè)最後所得淨(jìng)額適用最低5％的級(jí)距，這樣便可以產(chǎn)生(120,000－79,000)x 5％=2,050元的節(jié)稅效果。
 
陳俊宏指出，依照國(guó)稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報(bào)一次的限制，也就是說(shuō)，如果數(shù)人合租一間房屋，每個(gè)人可以列舉扣除的上限都是12萬(wàn)元。只是，如果前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購(gòu)屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報(bào)，因此納稅人就必須衡量並選擇對(duì)自己最有利的方式。
 
陳俊宏提醒，不論是租屋而居的「房客族」，還是擁有許多不動(dòng)產(chǎn)出租的「包租公」，或是購(gòu)屋、售屋族群，只要了解稅法相關(guān)規(guī)定，就可以省下一筆不小的稅金，因此，建議納稅義務(wù)人蒐集相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)節(jié)稅資訊，並備妥所需證明文件，為自己規(guī)劃最劃算的繳稅方式。